La frontière des 15 000 euros n’a rien d’anodin : franchissez-la, et le régime réel s’impose pour vos revenus de location non meublée, sans retour possible vers le micro-foncier. Les propriétaires découvrent alors que toutes les charges ne se valent pas, et que la liste des dépenses déductibles laisse parfois sur le carreau certains frais. Même les déficits fonciers, si précieux pour alléger l’addition, ne peuvent alléger le revenu global qu’à hauteur de 10 700 euros par an. Au-delà, il faudra patienter, année après année, pour éponger le solde.
Impossible de jouer les étourdis avec la déclaration des loyers : un calendrier strict s’impose, sous peine de sanctions. Quelques dispositifs d’exonération existent, mais ils se cachent derrière un labyrinthe de conditions. Et la comparaison avec la fiscalité de la location meublée ? Une autre planète : abattements, formalités, tout diffère, au point de bouleverser la stratégie du propriétaire.
Comprendre la fiscalité de la location non meublée : les bases à connaître
Si vous louez un logement vide, vos revenus fonciers bénéficient d’un régime fiscal qui leur est propre, bien distinct de celui des locations meublées. Deux voies s’ouvrent à vous : le micro-foncier ou le régime réel. Le micro-foncier s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 euros. Dans ce cas, vous profitez d’un abattement forfaitaire de 30 % sur l’ensemble de vos loyers bruts. Aucun justificatif à fournir, mais aucune charge supplémentaire à déduire non plus.
Si vos recettes dépassent ce seuil, ou si vous en faites le choix, le régime réel entre en scène. Il vous permet alors de déduire toutes les charges liées à votre bien. Concrètement, cela recouvre la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les frais de gestion, les assurances, les travaux de réparation et les provisions pour charges de copropriété. Si ces dépenses dépassent vos loyers, vous constatez un déficit foncier. Ce déficit s’impute sur le revenu global, à hauteur de 10 700 euros par an (ou 21 400 euros pour certains travaux liés à la rénovation énergétique). Le reste pourra être utilisé sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
La déclaration passe par le formulaire 2042 (case 4BE) en micro-foncier, ou par le formulaire 2044 pour le régime réel, avec un report en case 4BA du 2042. Les revenus de location nue viennent s’ajouter à votre revenu global, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. À noter : le bail doit durer au moins trois ans, renouvelable automatiquement. Pensez à signaler tout changement de locataire, car la situation doit être à jour.
Location non meublée ou meublée : quelles différences fiscales pour les propriétaires ?
Choisir entre location nue et location meublée, ce n’est pas seulement une affaire de mobilier. C’est toute la logique fiscale du propriétaire qui se transforme. La location non meublée entre dans les revenus fonciers, alors que la location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La distinction a des conséquences concrètes sur la déclaration, sur les abattements, et sur ce que vous pouvez déduire au titre des charges.
En location nue, deux choix : le micro-foncier (avec un abattement de 30 %) ou le régime réel (où vous déduisez vos frais réels). Côté meublé, on bascule vers le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ou LMP (loueur en meublé professionnel). En micro-BIC, l’abattement grimpe à 50 % des recettes, bien plus généreux que le micro-foncier. Au régime réel BIC, vous accédez à l’amortissement du bien, un avantage absent en location nue.
Ce choix de régime influe sur l’assiette taxable et sur la gestion des déficits. Le déficit foncier d’une location nue s’impute sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros. Pour la location meublée, le déficit BIC ne s’applique qu’aux bénéfices BIC. Quant à la location meublée, elle exige un équipement précis du logement, avec une liste de critères à respecter, ce qui modifie l’approche patrimoniale et fiscale du propriétaire.
| Location nue | Location meublée | |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenus fonciers | BIC |
| Abattement micro | 30 % | 50 % |
| Déficit | Imputable sur le revenu global (plafond) | Imputable uniquement sur les BIC |
| Amortissement | Non | Oui (régime réel BIC) |
Guide pratique : choisir le bon régime d’imposition et déclarer ses revenus fonciers
Avant de remplir votre déclaration, demandez-vous quel régime fiscal correspond à votre situation. Si vos revenus fonciers bruts restent sous la barre des 15 000 € par an, toutes locations nues confondues (y compris les parts de SCPI), le micro-foncier s’applique automatiquement. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 30 %, sans avoir à justifier vos dépenses. Le solde se rajoute à votre revenu imposable et est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il suffit de reporter le montant brut en case 4BE du formulaire 2042.
Si vous franchissez ce seuil, ou si vous le souhaitez, le régime réel vous permet de déduire toutes les charges effectivement supportées. Voici les principales dépenses concernées :
- Intérêts d’emprunt
- Frais de gestion
- Primes d’assurance
- Travaux de réparation
- Provisions pour charges de copropriété
- Taxe foncière
Lorsque vos charges dépassent vos loyers encaissés, un déficit foncier apparaît. Il s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an (ou jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique). L’excédent peut ensuite être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Pour déclarer, utilisez le formulaire 2044, puis reportez le résultat en case 4BA du formulaire 2042.
N’oubliez pas les dispositifs spécifiques (Pinel, Denormandie, Malraux…) qui offrent des réductions d’impôt, à condition de respecter certains critères d’investissement et de location. Les revenus fonciers issus de parts de SCPI suivent les mêmes règles déclaratives et s’intègrent dans votre déclaration globale.
Face à ces règles, chaque propriétaire affine sa stratégie, entre sécurité fiscale et optimisation, pour transformer la fiscalité immobilière en levier au service de son patrimoine. Alors, face à la prochaine échéance déclarative, à chacun de tracer sa route, chiffres en main et règlement à l’appui.
