En 2024, la baisse du nombre de transactions immobilières atteint un niveau inédit depuis dix ans, tandis que les taux de crédit stagnent au-dessus de 4 %. Pourtant, certains marchés locaux affichent une résistance inattendue, déjouant les prévisions nationales.
Les investisseurs institutionnels réduisent leur exposition sur le résidentiel, mais la demande locative continue de progresser dans plusieurs métropoles. Les arbitrages budgétaires des ménages et les politiques publiques à venir pourraient bouleverser les équilibres établis.
Où en est le marché immobilier début 2025 ?
Le marché immobilier français attaque 2025 sans illusion. Les chiffres fournis par les notaires de France illustrent une contraction qui s’ancre mois après mois, aussi bien pour les maisons individuelles que pour les appartements anciens. Du côté des logements neufs, la situation se tend encore : la hausse des coûts de construction s’ajoute au retrait progressif des investisseurs particuliers et institutionnels.
Depuis 2022, la hausse fulgurante des taux immobiliers a profondément modifié les règles du jeu. Malgré une stabilisation des taux d’intérêt autour de 4 % début janvier, le marché du crédit immobilier reste verrouillé. Les banques filtrent davantage les dossiers, faisant obstacle à l’accès au crédit immobilier pour les primo-accédants et les ménages aux revenus limités. Le pouvoir d’achat s’en trouve réduit d’autant.
Face à ce contexte, chacun ajuste ses positions. Les vendeurs révisent leurs prix à la baisse, surtout là où la demande s’essouffle. Les acheteurs, de leur côté, négocient systématiquement, notamment pour les biens à rénover ou avec un diagnostic énergétique décevant.
Plusieurs éléments viennent peser sur cette situation :
- La banque centrale européenne n’a pas encore infléchi sa politique monétaire, maintenant une incertitude persistante sur la perspective d’une baisse des taux d’intérêt à court terme.
- Le ralentissement ne touche pas tout le pays de la même manière : certaines grandes métropoles tiennent bon, soutenues par la pression locative et leur pouvoir d’attractivité.
- Le début d’année s’annonce décisif pour le marché immobilier, observé de près par les investisseurs et les professionnels du secteur.
Les prix vont-ils vraiment baisser cette année ? Ce que disent les prévisions
Les projections convergent : la baisse des prix immobiliers devrait se poursuivre en 2025, sans bascule brutale. Les notaires de France évoquent une correction contenue, estimée entre -3 % et -5 % sur l’ensemble du territoire. La Fnaim partage ce scénario : la frilosité des acheteurs, couplée à un pouvoir d’achat immobilier en recul sous l’effet des taux élevés, accentue la tendance.
Mais la France immobilière ne forme pas un bloc homogène. La carte révèle des disparités régionales saisissantes. À Paris, la baisse se confirme, avec une contraction qui pourrait dépasser -6 % sur un an, selon de nombreux réseaux d’agences. Bordeaux, Lyon, Nantes enregistrent aussi des reculs sensibles sur les prix des appartements. À l’inverse, plusieurs villes moyennes dynamiques et certaines zones littorales tirent leur épingle du jeu grâce à une demande solide et à une offre limitée.
Les maisons individuelles dans les zones rurales voient leur valeur chuter plus rapidement, fragilisées par une demande qui s’étiole. Les investisseurs avancent à petits pas : la rentabilité locative glisse, la fiscalité pèse et la prudence domine. Reste à voir l’impact d’une éventuelle baisse des taux immobiliers dans la seconde moitié de l’année. Si la banque centrale européenne infléchit sa politique, certains marchés pourraient reprendre de la vigueur, mais la correction des prix engagée fin 2023 devrait encore se prolonger plusieurs mois.
Taux d’intérêt, inflation, offres : les tendances qui pèsent sur les prix
En ce début 2025, l’évolution des taux d’intérêt s’impose comme la variable clé. Après une hausse continue, les banques attendent un vrai signal de la banque centrale européenne (BCE). La récente baisse des taux directeurs reste timide, mais suffit à raviver l’intérêt de certains candidats à l’achat. Beaucoup se focalisent désormais sur le coût total du crédit immobilier. Les taux moyens, entre 3,7 % et 4 %, continuent de freiner nombre de dossiers, notamment chez les primo-accédants.
Si l’inflation ralentit, le pouvoir d’achat immobilier ne suit toujours pas. Les revenus n’ont pas rattrapé la hausse passée des prix et la stabilisation actuelle ne compense pas le retard accumulé. À cela s’ajoute un autre phénomène : l’offre se fait rare. Le nombre de logements neufs disponibles baisse, tandis que le marché de l’ancien s’essouffle, ce qui renforce les tensions dans plusieurs secteurs. Beaucoup de vendeurs préfèrent patienter, espérant un regain d’intérêt de la demande.
Le retour d’un prêt à taux zéro (PTZ) élargi redonne un peu d’oxygène aux acquéreurs potentiels, en particulier dans les villes moyennes. Mais côté banques, la prudence reste de mise : les critères d’accès sont serrés, si bien que la demande peine à repartir. Sur le terrain, les ventes de logements restent en retrait par rapport à 2019 et 2020. La population active évolue, avec l’apport de nouveaux arrivants et des mutations professionnelles qui modifient la donne. Résultat : la crise immobilière de 2025 s’ancre dans le paysage, entre incertitudes monétaires et attentes renouvelées de tous les acteurs.
Investir ou patienter en 2025 : conseils pour ne pas se tromper
La scène immobilière française ne laisse personne indifférent : faut-il attendre ou saisir une opportunité ? Investisseurs comme primo-accédants examinent chaque signal du marché. La légère détente sur les taux de crédit immobilier ne change pas radicalement la donne, mais elle permet à ceux disposant d’un apport conséquent de concrétiser leur projet. Les banques restent exigeantes, mais une petite baisse des taux peut suffire à faire passer un dossier.
Pour réussir son achat, un point fait la différence : la maîtrise des spécificités locales. Alors que Paris et les grandes agglomérations continuent d’ajuster leurs prix à la baisse, de nombreuses villes moyennes dynamiques consolident leur attractivité. La question du rendement locatif revient sur le devant de la scène, alimentée par la montée de la fiscalité immobilière et l’érosion du pouvoir d’achat.
Voici quelques pistes pour affiner sa stratégie :
- La diversification géographique s’impose comme une parade à la volatilité : elle permet de répartir les risques et d’optimiser la valeur de son patrimoine immobilier.
- Anticiper la réglementation devient clé : le DPE pèse désormais lourd sur la valeur des biens anciens. Des travaux énergétiques sont parfois incontournables pour rester compétitif.
- Mieux vaut aussi adapter son projet aux nouveaux usages : coliving, location meublée, résidences étudiantes ou pour seniors… les besoins évoluent vite, il faut savoir s’ajuster.
Solliciter un courtier en crédit immobilier, un chasseur immobilier ou un gestionnaire locatif permet d’affiner son approche et d’éviter les écueils. Les propriétaires, eux, oscillent entre la tentation de patienter et celle de vendre rapidement afin de ne pas rester avec un bien sur les bras, alors que l’offre abonde et que la donne sur les taux a changé. Prudence et réactivité seront les alliées des prochains mois : parfois, une fenêtre de tir ne repasse pas deux fois.
