Certaines résidences principales échappent chaque année au paiement de la taxe foncière, sans que leurs propriétaires en soient toujours informés. Les règles d’exonération évoluent régulièrement, modifiant l’accès à ce dispositif selon l’âge, les revenus ou la situation du logement.
En 2025, plusieurs dispositifs cohabitent, cumulant parfois leurs effets ou s’excluant mutuellement. Les démarches à entreprendre restent souvent méconnues, alors que des délais stricts conditionnent l’obtention d’un avantage fiscal.
À qui s’adresse l’exonération de la taxe foncière en 2025 ?
Quand tombe la taxe foncière, c’est la règle pour tous les propriétaires : maison, appartement, local professionnel, personne n’y échappe normalement. Mais des exceptions subsistent. En 2025, l’exonération de taxe foncière vise des situations bien définies, découvrons à qui cela s’adresse réellement.
Le scénario le plus fréquent concerne la résidence principale. Mais attention, seule une catégorie de propriétaires peut voir la note disparaître, totalement ou partiellement. Les plus de 75 ans, sous les plafonds de ressources, sont les premiers concernés. Les bénéficiaires de l’Aspa, de l’ASI ou de l’AAH, ainsi que les résidents d’EHPAD (à condition que leur logement reste inoccupé) sont eux aussi dans la cible.
Certaines habitations profitent aussi d’une exonération temporaire, notamment les logements neufs ou ceux qui ont fait l’objet de travaux de rénovation énergétique ambitieux. La durée de cette exonération varie selon le type de travaux et l’endroit où se trouve le bien. Les communes ou les EPCI gardent aussi une forme d’autonomie : elles peuvent restreindre, supprimer ou même élargir ces dispositifs localement.
Voici les situations qui permettent d’obtenir allègement ou suppression de taxe foncière en 2025 :
- Exonération totale pour les personnes âgées respectant les conditions, certains allocataires et les résidents d’EHPAD si le logement est vide.
- Exonération temporaire après construction d’un logement neuf, rénovations énergétiques conséquentes ou changement de destination du bien.
- Dégrèvement ou plafonnement quand la taxe foncière dépasse la moitié du revenu du ménage, sous réserve d’un revenu fiscal plafonné.
La résidence secondaire échappe à ces possibilités… sauf dérogation dans quelques rares communes. Pour vérifier, il faut inspecter son avis de taxe foncière : en cas d’allègement automatique ou d’erreur, c’est le document à scruter attentivement chaque automne.
Quels critères faut-il remplir pour être éligible à l’exonération ?
L’octroi d’une exonération de taxe foncière dépend d’une série de critères précis : âge du propriétaire, ressources du foyer, situation socioprofessionnelle. Le revenu fiscal de référence (RFR) pilote largement l’accès à ces avantages : chaque année, un plafond actualisé borne le dispositif.
Les plus de 75 ans ouvrent la marche. Propriétaire d’une résidence principale et avec un RFR sous la barre officielle, ils ne paient plus rien sur cette taxe. Entre 65 et 75 ans, une réduction de 100 euros est prévue, elle aussi soumise au niveau du RFR. Les allocataires de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa), de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI) ou de l’allocation aux adultes handicapés (AAH) bénéficient également du dispositif, si leurs ressources ne dépassent pas le seuil. Pour celles et ceux accueillis en EHPAD, attention : le logement concerné doit rester vide pour garder le droit à l’exonération.
Quand il s’agit d’immobilier neuf ou de rénovation énergétique, l’exonération reste accessible sous conditions très strictes. Il faut que le logement ait moins de deux ans d’ancienneté, ou qu’il ait fait l’objet d’un vrai plan de travaux : 10 000 euros engagés sur un an, ou 15 000 sur trois ans, avec un professionnel RGE et des équipements améliorant l’isolation, la ventilation ou le chauffage. Selon la commune et la nature du projet, l’exonération s’étend de deux à cinq ans.
Le plafonnement entre en scène quand la taxe représente plus de 50 % des ressources. Comme toujours, le RFR est la référence. L’emplacement du bien, le profil du propriétaire et le choix des travaux modifient aussi l’accès à ces dispositifs ; la collectivité locale peut décider de sa propre politique d’application.
Exemples concrets : qui a pu bénéficier d’une exonération ces dernières années
La taxe foncière pèse lourd, mais certaines expériences montrent ce que l’exonération change, pour de vrai. Jeanne, 78 ans, propriétaire à Limoges avec un revenu fiscal de référence en dessous du plafond, ne paie plus. Le fisc règle le dossier, aucune démarche annuelle n’est demandée. Marc, 68 ans, bénéficiant de l’allocation de solidarité aux personnes âgées (Aspa) en périphérie d’une grande ville, a droit aussi à l’exonération automatique. Claire, titulaire de l’allocation supplémentaire d’invalidité (ASI), a simplement transmis ses justificatifs au service des impôts : la taxe foncière a disparu de son horizon.
Côté logements neufs, la règle varie. Un couple ayant fait construire à Angers en 2022 profite d’une exonération temporaire de deux ans, suite à une déclaration d’achèvement déposée à temps. Même logique pour ceux qui investissent plus de 10 000 euros dans la rénovation énergétique : en fonction de la commune et si le dossier est complet avec un artisan RGE, l’exonération peut être accordée sur plusieurs années.
Le principe du plafonnement protège les finances des foyers modestes. Exemple tout simple : une veuve, avec une petite retraite, voit sa taxe foncière réduite à la moitié de ses ressources. Ici, pas de démarche non plus, c’est le fisc qui ajuste le montant chaque année selon le RFR.
Les démarches à suivre pour demander l’exonération de la taxe foncière
Le plus souvent, l’exonération ou le dégrèvement de taxe foncière se met en place d’office, pour peu que l’administration ait tous les justificatifs en main. La mention apparaît alors directement sur l’avis de taxe foncière, sans demande spécifique du propriétaire. Mais pour les chantiers neufs ou les rénovations énergétiques, la balle est dans le camp du contribuable : il faut réagir vite.
La déclaration d’achèvement des travaux ou de construction doit impérativement être déposée au centre des impôts dans les 90 jours qui suivent la fin du chantier. Cette démarche se fait au moyen du formulaire Cerfa adapté, ou par courrier, accompagné de justificatifs (factures, attestation RGE, preuve d’achèvement, copie du permis de construire au besoin).
En cas de changement de situation pour les propriétaires seniors ou les bénéficiaires de minima sociaux (Aspa, ASI, AAH), il est indispensable de signaler la modification à l’administration fiscale, pièces à l’appui : dernier avis d’impôt, document de domicile à jour, attestation de prestation sociale selon les cas. Pour les résidents d’EHPAD, le logement doit rester inoccupé sous peine de suppression de l’allègement, donc une vigilance accrue s’impose.
Les exonérations temporaires prévues pour les rénovations énergétiques peuvent cohabiter avec d’autres aides comme MaPrimeRénov’, la prime CEE, ou l’éco-prêt à taux zéro. Il faut rappeler que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) demeure exigible même si la taxe foncière se trouve annulée ou réduite.
Le paysage fiscal bouge vite et chaque propriétaire a intérêt à relire de près son avis d’impôt chaque automne. Parfois, la différence entre un impôt lourd et une exonération totale ne tient qu’à un dossier bien préparé ou à une vigilance sérieuse à l’apparition de nouveaux droits. Ce serait dommage de payer trop quand la loi autorise parfois à souffler, enfin, côté taxe foncière.
