Un paiement qui n’a pas encore commencé n’a rien d’un mirage. Lorsqu’on s’engage dans l’achat d’un appartement neuf, la plupart imaginent que les premières échéances tombent dès le contrat de réservation. La réalité, elle, se montre bien plus protectrice : tant que l’acte de vente n’est pas signé chez le notaire, aucun versement relatif au prix du bien n’est exigé. Seule une avance limitée, le fameux dépôt de garantie, entre alors en jeu, strictement encadrée par la législation.

À quel moment le paiement d’un appartement neuf débute-t-il réellement ?

Pas de précipitation : lors d’un achat VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), le paiement ne démarre pas à la signature du contrat de réservation. À ce stade, le promoteur ne peut solliciter qu’un dépôt de garantie, dont le montant reste plafonné, 5 % du prix du logement neuf si l’acte de vente est signé dans l’année, 2 % si la signature intervient sous deux ans. Si la conclusion de la vente prend plus de temps, aucun versement n’est autorisé. Ce dépôt, placé sur un compte séquestre chez un notaire ou à la Caisse des dépôts, sert à sécuriser l’acquéreur, sans pour autant enclencher la mécanique du paiement réel.

À voir aussi : Remboursement anticipé : avantages et inconvénients à connaître

Le vrai signal, c’est la signature de l’acte de vente authentique devant notaire. À partir de ce moment, les premiers paiements liés au prix de l’immobilier neuf sont débloqués, mais toujours de façon fractionnée. La loi impose un calendrier de versements rythmé par l’évolution du chantier :

• 35 % du montant total au moment où les fondations sont achevées
• 70 % à la mise hors d’eau
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble
• le dernier versement, soit 5 %, intervient à la livraison du logement, après la signature du procès-verbal de livraison

Chaque appel de fonds est strictement réglementé. Le promoteur doit prouver l’avancée des travaux par des attestations officielles. Ce système progressif limite le risque pour l’acheteur et fait de la VEFA une promesse tenue au fil du chantier : le paiement suit le rythme des travaux, jamais d’un seul coup. Une méthode qui rassure et impose une discipline salutaire sur le marché du logement neuf.

À ne pas manquer : Emprunter sans apport : quelle somme maximale ?

Comprendre l’échelonnement des paiements en VEFA : étape par étape

Le paiement de logement neuf en VEFA s’oriente selon l’avancée concrète des travaux. Rien n’est laissé au hasard : chaque versement correspond à une étape, jalonnant la relation entre l’acquéreur et le promoteur. Dès la signature de l’acte de vente, tout est inscrit dans le contrat, avec des échéances précises à respecter.

Voici comment se répartissent les versements sur la durée du chantier :

• Au lancement du chantier, seul le dépôt de garantie a été versé lors de la réservation ; aucun paiement supplémentaire n’est demandé.
• Quand les fondations sont terminées, 35 % du prix total sont dus.
• Dès que l’immeuble est hors d’eau, la facture grimpe à 70 %.
• L’achèvement du bâtiment conduit à un règlement de 95 % du prix.
• Les 5 % restants sont versés à la livraison, après la levée des éventuelles réserves lors du procès-verbal.

Dans la majorité des cas, l’acquéreur finance ces appels de fonds par un crédit immobilier. La banque débloque alors les sommes progressivement, générant parfois des intérêts intercalaires tant que le remboursement intégral du prêt n’a pas débuté. Cette procédure encadre rigoureusement le projet : chaque appel de fonds doit être justifié par une attestation signée par l’architecte ou le maître d’œuvre, preuve irréfutable de l’état d’avancement. La vente en état futur d’achèvement s’inscrit donc dans un cadre de transparence, renforçant la sécurité du futur propriétaire.

Zoom sur le calendrier des appels de fonds et les montants à prévoir

L’achat d’un appartement neuf en VEFA s’accompagne d’une succession d’appels de fonds, chacun correspondant à une étape précise du chantier. Le paiement n’intervient jamais en une fois : il suit l’évolution des travaux, chaque palier étant encadré par le Code de la construction et de l’habitation.

Après la signature du contrat de réservation, seul le dépôt de garantie (souvent limité à 5 % du prix) est versé et reste bloqué jusqu’à la signature de l’acte authentique de vente. Ensuite, le promoteur sollicite des paiements à des moments clés :

• 35 % du prix lors de l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau,
• 95 % à l’achèvement de l’immeuble,
• le solde de 5 % à la livraison du logement, sous réserve de la levée des réserves mentionnées au procès-verbal de livraison.

À chaque étape, le promoteur doit justifier son appel de fonds par l’avancée réelle du chantier. Le paiement s’effectue la plupart du temps auprès du notaire, qui centralise les sommes, ou sur un compte séquestre à la caisse des dépôts. Il faut aussi compter sur les intérêts intercalaires engendrés par le déblocage progressif du prêt : ces frais s’additionnent jusqu’à la livraison, avant le démarrage du remboursement classique. Ce système, aussi précis qu’exigeant, sécurise l’achat immobilier neuf et protège l’acheteur à chaque étape de son projet.

Charges de copropriété et frais annexes : ce qu’il faut anticiper après l’achat

Acquérir un logement neuf ne se résume pas au seul prix affiché sur le contrat. Dès la livraison, plusieurs charges de copropriété et frais annexes propres à l’immobilier neuf s’ajoutent à l’équation. Ces dépenses pèsent sur le budget, surtout durant les premières années, marquées par la montée en charge du syndic et l’entrée en service des équipements communs.

Dès l’arrivée dans les lieux, il faut faire face à une série d’éléments incontournables :

• Les appels de fonds de copropriété couvrent l’entretien des parties communes, l’ascenseur, le chauffage collectif, parfois des espaces verts, une conciergerie ou un local vélos. Le montant varie selon la taille de la résidence et les prestations proposées, mais ces charges restent dues, même si le logement n’est pas occupé.
• Les provisions pour charges sont généralement exigées dès l’entrée dans les lieux.
• L’assurance emprunteur, indispensable pour le prêt immobilier, dont le coût dépend du profil de l’acheteur et du montant du financement.
• La garantie dommages-ouvrage, imposée pour tout achat en VEFA, couvre les vices de construction pendant dix ans. Elle s’ajoute à l’assurance multirisque habitation, qui reste obligatoire.

Pendant la première année, il est prudent de surveiller les régularisations de charges. Les budgets prévisionnels, calculés avant que l’immeuble ne soit pleinement occupé, sont parfois sous-évalués. Des ajustements à la hausse peuvent alors survenir lors de l’assemblée générale. Pour les propriétaires bailleurs, la taxe foncière peut également tomber rapidement, dès la remise des clés.

L’achat d’un appartement neuf, c’est aussi anticiper ces frais annexes et charges de copropriété, pour que la première année ne réserve pas de mauvaises surprises. Le véritable équilibre financier d’un achat en VEFA se construit bien au-delà du seul prix au mètre carré, dans la lucidité face à un calendrier de paiement rythmé et des dépenses périphériques à intégrer dès le départ. C’est à ce prix que la sérénité s’invite dans la vie de propriétaire.