3 200 €. C’est le seuil de revenu net mensuel à atteindre pour espérer acheter un studio de 20 m² dans la capitale. Derrière ce chiffre se cache une mécanique implacable : la banque ne laisse rien passer, surtout pas le taux d’endettement. Et pendant que les taux s’envolent, chaque euro gagné ou épargné pèse plus lourd que jamais dans la balance.
En France, impossible d’ignorer la règle des 35 %. Les banques ferment presque toutes la porte une fois ce plafond d’endettement franchi. Certains établissements, pourtant, savent s’adapter : primo-accédants dynamiques, dossiers solides ou situations particulières, il existe encore des marges de négociation. Mais la moindre erreur de calcul, frais de notaire, garanties, travaux, assurance, peut coûter cher. Ces frais annexes, souvent négligés, ajoutent jusqu’à 10 % au prix affiché. De quoi grignoter la capacité d’emprunt, même pour les dossiers bien ficelés.
Il faut aussi jongler avec les énormes disparités entre marchés locaux. Paris, Lyon, Marseille ou Bordeaux affichent des tarifs qui n’ont rien à voir. Dans ce contexte, l’augmentation des taux d’intérêt vient aggraver la sélection : obtenir un crédit, même pour une petite surface, devient un parcours de combattant. Les banques resserrent la vis, et la barre des revenus grimpe, parfois brutalement.
Les critères qui font varier le salaire nécessaire pour acheter un studio
Impossible de passer à côté : le prix au mètre carré reste le juge de paix. À Paris, la barre des 10 000 € est franchie sans sourciller. À Marseille ou Lille, le plancher tombe à moins de 4 000 €. Cet écart bouleverse complètement le calcul du salaire nécessaire pour l’achat d’un studio. À cela s’ajoute l’apport personnel : pour convaincre un banquier, il faut souvent mettre sur la table au moins 10 % du projet. Plus l’apport grimpe, moins la part à emprunter est lourde, et plus le salaire pour accéder au crédit immobilier peut être réduit.
Le taux d’endettement est scruté à la loupe. La règle ? Ne jamais dépasser 35 % de ses revenus nets mensuels pour rembourser son prêt immobilier, assurance comprise. Prenons un cas concret : un studio à Lyon à 150 000 €. Une mensualité de 750 € implique un salaire net d’au moins 2 150 € par mois. La durée du prêt compte aussi : étaler sur vingt ans allège la mensualité, mais le coût total du crédit grimpe, alourdi par le taux d’intérêt.
Voici les principaux paramètres qui font varier la donne selon les profils et les projets :
- Ville : chaque agglomération impose ses propres repères, et la différence est parfois flagrante.
- Durée du prêt : 15, 20, 25 ans… Chaque option bouleverse le calcul du salaire à prévoir.
- Apport personnel : c’est le levier principal pour diminuer la part d’emprunt et rassurer la banque.
- Capacité d’emprunt : elle dépend du salaire net et du niveau de charges fixes à supporter.
Avec la remontée des taux d’intérêt, le salaire minimum exigé s’élève, même pour acheter un simple studio. Un constat s’impose : pour les personnes au Smic, l’accès à la propriété dans les grandes villes reste hors de portée, Paris en tête, malgré l’existence de dispositifs d’aide.
Quel budget prévoir ? Estimations concrètes selon les villes et les profils d’acheteurs
On a tendance à ne raisonner qu’en fonction de Paris, mais la réalité du marché français est bien plus contrastée. À Paris, acheter un studio de 20 m² demande un budget d’au moins 220 000 €. Ajoutez l’apport personnel attendu, soit 22 000 €. Sur vingt ans, la mensualité dépasse 1 100 €, ce qui signifie qu’il faut justifier environ 3 200 € nets par mois pour respecter le plafond d’endettement.
À Lyon, la même surface revient à 120 000 €. Un acheteur disposant de 12 000 € d’apport et d’un prêt sur vingt ans doit présenter un revenu net proche de 1 800 € mensuels. À Marseille, le ticket d’entrée passe sous les 90 000 €. Avec 10 % d’apport, la mensualité reste compatible avec un salaire à partir de 1 350 €. Ces écarts ne relèvent pas du détail : ils reflètent la profonde diversité du territoire.
Le budget pour achat varie aussi en fonction du projet. Pour un investissement locatif, les banques réclament souvent un apport plus conséquent. Strasbourg, Bordeaux, Lille ou Toulouse affichent des prix pour un studio compris entre 85 000 et 110 000 €. Dans ces villes, il faut anticiper un salaire minimum de 1 250 à 1 700 € nets, selon le montage retenu.
Pour résumer ces disparités, voici un aperçu concret selon la ville :
- Paris : 220 000 €, Revenu net conseillé : 3 200 €
- Lyon : 120 000 €, Revenu net conseillé : 1 800 €
- Marseille : 90 000 €, Revenu net conseillé : 1 350 €
- Lille, Strasbourg, Bordeaux, Toulouse : 85 000 à 110 000 €, Revenu net conseillé : 1 250 à 1 700 €
Choisir sa stratégie dépend de ses objectifs : habiter, placer, ou se construire un patrimoine. Le profil de l’acheteur, primo-accédant, investisseur, salarié, indépendant, influence la négociation, le taux, et parfois même le montant d’apport réclamé par la banque.
Calculer facilement votre capacité d’achat : conseils pratiques pour définir votre salaire minimum
Impossible d’improviser ce calcul. Trois variables pilotent tout : apport personnel, taux d’endettement et taux d’intérêt. La règle reste simple : aucune banque ne vous laissera dépasser 35 % de vos revenus nets mensuels. Ce plafond domine la stratégie d’achat.
Pour commencer, dressez la liste de vos ressources régulières : salaires, éventuels compléments de revenus. Déduisez vos charges fixes, et déterminez la somme mobilisable pour l’apport. Un apport à hauteur de 10 % du prix d’achat ouvre des marges de négociation sur le crédit et allège la facture globale.
Ensuite, la capacité d’emprunt dépend du duo durée-prêt et taux d’intérêt. À titre d’exemple, sur vingt ans, chaque tranche de 10 000 € empruntés génère une mensualité de 55 à 60 €, pour un taux autour de 4 %. N’oubliez pas d’adapter la simulation aux spécificités de votre parcours professionnel : contrat CDI, statut indépendant ou variable, les exigences diffèrent selon la stabilité du dossier.
Voici quelques repères pour visualiser l’impact du prix d’achat sur le salaire à présenter :
- Pour un studio à 100 000 €, avec 10 000 € d’apport, une mensualité de 500 € impose un salaire net d’au moins 1 430 € (hors charges annexes).
- Pour viser une surface ou un emplacement supérieur, il faut ajuster le revenu en conséquence.
La capacité d’emprunt salaire reste la pierre angulaire du projet. Les simulateurs bancaires permettent d’affiner le calcul, d’intégrer le coût de l’assurance emprunteur, et de mesurer l’effet des taux sur la durée. Pour les revenus au Smic, seules les zones à prix modéré, ou un apport conséquent, ouvrent la porte à l’achat.
Le rêve d’acquérir un studio demeure possible, mais la réalité du crédit ne laisse aucune place à l’improvisation. Entre exigences bancaires et disparités régionales, chaque projet d’achat se construit sur du concret, calcul après calcul. À chacun de tracer sa trajectoire, chiffres en main, vers la clé de son premier studio.
